kiracı

Gerek ekonomik koşullar gerekse geçici ikamet ve barınma gibi kişisel nedenlerle ülkemizde önemli bir kesim kiracı olarak barınmaktadır. TÜİK, Gelir ve yaşam koşulları araştırması sonuçlarına göre, 2021 yılında konutların mülkiyet durumları incelenmiş, fertlerin %57,5’inin oturduğu konutun kendilerine ait olduğu, %26,8’inin ise kiracı olduğu sonucuna varılmıştır. Buna karşın önemli bir kesim kira geliri elde etmekte, bunların içinde azımsanmayacak bir kısım da elde ettiği kiralar ile geçinmektedir. Gelir İdaresi Başkanlığı verilerine göre Türkiye’de Aralık 2021 itibariyle Gayrimenkul sermaye iradı (GMSİ-kira geliri vergisi) mükellefi sayısı 2 milyon 107 bin 353’e, yükselmiştir.

2022 yılı Türkiye’sinde son 3 yıldır yeni konut üretimi,  talebin altında kalırken, arz yetersizliği nedeniyle 2021 yılında evlerin satış fiyatları yüzde 97, kiralama fiyatları yüzde 83 oranında arttığı söylenmektedir. Bu gibi etkenler, büyükşehirlerde şöyle bir sonucu doğurmuştur. Pek çok eski kiracı enflasyona göre, her yıl kira artışı yapsa dahi ödemiş olduğu kira, aynı binadaki boş bir dairenin kiraya verilebileceği fiyatın çoğu yerde yarı değerine bile ulaşmamaktadır. Temmuz 2022 (TÜFE 49,65) olmasına rağmen,  konutlarda %25 ile sınırlanmıştır. (11 Haziran 2022 ila 1 Temmuz 2023 aralığı için)   ve takip eden aylarda da bu kısıtlama sebebiyle kira bedelleri enflasyon karşısında düşmeye devam edecektir.

Örnek vermek gerekirse; 01.07.2017 tarihi itibariyle 1.000-TL’den kiraya verilen bir mülkün kiracısı, her yıl enflasyona göre tam artış yapsa dahi 01.07.2022 tarihi itibariyle (2022’de %25 sınırı da dikkate alındığında) 2.238,68-TL kira ödemektedir.

Yukarıda anlatılan 01.07.2017’de 1.000-TL’ye kiraya verilmiş olan evin sahibinin bir gurbetçi olduğunu düşündüğümüzde; 01.07.2017 tarihi TCMB kurlarına göre, mülkünden yaklaşık 250 Euro’ya tekabül eden kira geliri elde eden gurbetçimizin, aynı mülkte aynı kiracıdan elde ettiği gelir 01.07.2022 itibariyle (her yıl artırılmış olmasına rağmen) yaklaşık 128 Euroya denk gelmektedir. Yani her yıl Türkiye’den kira getirisinin arttığını düşünen gurbetçimizin eline geçen para 5 yılda azala azala yarıya düşmüştür.  Örnek verdiğimiz, kiracının 2.238-TL kira ödediği binada, boş dairelerin en az 5-6.000-TL’ye kiraya verildiğini öğrenen kişi ne yapmalıdır.

/ 3’e göre;  “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak , hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.” şeklindedir.

Her ne kadar 11 Haziran 2022 ila 01 Temmuz 2023 tarih aralığı için %25 sınırı TBK’ya eklenen geçici 1. Madde ile getirilmiş ise de;  düzenlemede, “Bu fıkra hükmü, 344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır.” Denilmiştir. TBK md. 344/2  tarafların yenilenen dönemlerde kira artışına dair hiç anlaşma yapmamış olmaları halinde hakimin belirleyeceği kiraya dair esasları düzenlemektedir. 5 yıl sonra kira artışının yasal dayanağı ise TBK md. 344/2 olmayıp, TBK md. 344/3’tür.

Yasa koyucunun geçici maddenin düzenlenmesi esnasında TBK md. 344/2’ye göre (kira artış oranını sözleşmelerinde belirtmeyen kişilerin yeni kira dönemi için hakim kararıyla belirleyeceği) kira artışlarında %25 sınırının uygulanacağını söylemesine rağmen;  5 yılı aşkın süredir kiracı olanlarla ilgili düzenlemeyi içeren TBK md. 344/3’e göre hakim kararıyla belirlenecek kiraları da kapsayacağına dair açık bir belirtmede bulunmamış olması, 5 yıl sonra TBK md. 344/3’e göre belirlenecek kiralarda %25 sınırının uygulanmayacağını göstermektedir. Bu hale göre, kiraya verenin yukarıdaki somut örnekte izah edilen bir mağduriyet hali içerisine düşmesi durumunda oluşan dengesizliğin giderilmesi için ’deki haklarını kullanması mümkündür.

Kimler Dava açabilir:

Bu amaçla, kiralayan ve kiralayan durumunda olmayan taşınmazın maliki dava açabilir.

Dava açma Süresi:

Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararlarına ve /1 hükmüne göre kira tespiti davası her zaman açılabilir.  

İhtarın veya dava dilekçesinin tebliğ tarihi ancak geçerlilik tarihinin belirlenmesinin istenmesi koşuluyla tespit edilecek yeni kira parasının geçerli olacağı tarih belirlenirken dikkate alınır. Hakim bu tarihi belirlerken davacı isteğiyle bağlı olmaksızın resen ve ihtarname veya dava dilekçesinin tebliğ tarihine bakarak saptamak zorundadır. Yeni kira döneminin 05.10.2022’de başlayacağı ve sözleşmede kira parasının artırılacağına ilişkin bir şart bulunmadığında en geç 05.09.2022 tarihine kadar dava açılarak dava dilekçesi tebliğ edilmeli, ya da en geç bu tarihe kadar kiracıya kira bedelinin artırılacağına dair yazılı bildirim ulaştırılmalıdır. Kiracıya bu tarihe kadar ihtar tebliğ edilmediği veya dava dilekçesi tebliğ edilmediği durumlarda, mahkemece yeni kira bedelinin geçerlilik tarihinin bir sonraki dönemde (05.10.2023-05.10.2024) geçerli olacak şekilde saptaması gerekir.

Dönem başlamadan önce açılan dava reddedilemez. Dava dilekçesi ihtar niteliğinde olup, Yargıtay 3. H.D. kararlarına göre, dönem başlangıcına kadar duruşma ertelenmelidir. Mahkemece bu şekilde kira belirlenirken, kiracılık süresi dikkate alınarak mecurun boş olarak getirebileceği kira parası üzerinden hakkaniyet indirimi yapılması söz konusu olabilir.

Kiracı 5 yılı doldurmuşsa ne yapmalıdır:

; böyle bir durumla karşılaştığında, kendisine yöneltilen davaya karşı profesyonel yardım alıp savunmalarını sunup, kendi emsal kira sözleşmelerini sunup, davayı takip edip, mahkemenin nihai kararını bekleme yoluna gidebileceği gibi, yargılama giderlerine maruz kalmamak ve beklenmedik bir kirayla karşılaşmamak adına kiraya vereniyle 5 yıllık dönemlerde yeni kira parası hususunda anlaşma yoluna gitmesi de mümkündür.

Kiracı 5 Yılı Doldurmuşsa Kira Nasıl Belirlenir? 1

14 Yorumlar
  • Avatar
    Yayınlayan Murat Kasım 29, 2022 at 11:30 pm

    Merhaba kiracım 7 yıldır oturuyor. Her sene kontratı yeniledim. Ancak durumu kötü diye çok cüzzi zamlar yaptım. Şimdi rayiç bedel üzerinden kira almak istiyorum. Bu 7 yılı sürekli kontratla geçirmiş olmam kira artış davası açtığımda nasıl bir durum yaratır ?

    Cevapla
  • Avatar
    Yayınlayan İlame öztürk Aralık 31, 2022 at 12:20 pm

    5 sene doldu 2000 tl kira alıyorum kontrati yenilemek istiyorum kirayı 6000 tl yapmak istiyorum kiracı yenilemese ne yapmalıyım

    Cevapla
  • Avatar
    Yayınlayan züleyha Ocak 30, 2023 at 9:04 pm

    merhaba geçen sene kiracı yüzünden bir daiyre stılıyor'du kıracı sık sık engel çıkardığı için uzun süre satılmadı. ben ve kızım kiracıyla konuştuk samimi bir şekilde bir yıl seni idare ederiz eyer çıkma sözü verirsen biz alırız yoksa hiç uğraşmayalım dedik bize öyle sözler verdiki çok güvendik dayreyi aldık güendiğimiz içinde ihtar çekme gereği duymadık taki süresi dolunca golu atı ve çıkmam dedi kavga çıkardı. bu evde 2017.de kiraya biz vermiştik uygun fiyata hemşerimiz diye her türlü kolaylığı saglamıştık.her sene sadece 100.tl artış yaparak oturdu . çıkmak istemeyince kira güncele'me için noterden ihtar çektik . itiraz etmedi ve artış ta yapmadı %25 artırdı kontratı kayıp etmişiz onda da kontrat yok .ama yönetim ve komşuların tümü oturduğuna şahit ve ne kadar geçimsiz biri olduğu komşlar'da biliyor. elektirik su oğlunun adaha ünce ödeme yapmadığı için aidatı kaynı tarafından ödenmiş. faturalar işe yararmı acaba oturduğu süre. tesbiti için.

    Cevapla
    • Avatar
      Yayınlayan züleyha Ocak 30, 2023 at 9:04 pm Cevap olarak züleyha Kasım 26, 2023 at 12:19 pm

      Mal sahibi için yazıyorum Kiracının kontratı kayıpsa ev sahibide çıkarmak istiyorsa mal sahibi elindeki tapuyla elektirik şu ve doğalgaz yeni sözleşmesi yaparsa birkaç gün sonrada iptal ederse eski kiracı da elinde kontrat olmadığı için yeni sözleşme yapamayacaktır

      Cevapla
  • Avatar
    Yayınlayan BATUHAN Şubat 15, 2023 at 3:33 pm

    ben ağustos 2017 tarihinde evimi kiraya verdim, 5 yılımı ağustos 2022 tarihinde doldurdum. Fakat 5 yıl sonunda güncelleme yapılacağını unuttum yada bilmiyordum diyelim. Şimdi bu tarih itibari ile işlem yapsam önceki aylara ait bir durum söz konusu olabilir mi? Yoksa müracaat tarihinden geçerli mi oluyor?

    Cevapla
    • Avatar
      Yayınlayan MS Cevap olarak BATUHAN Mayıs 26, 2023 at 9:10 am

      5.yılınız sonunda zam yapacaksınız yani ağustos 2023. kiracınız 5.kira yılını dolduracak ve 6.kira yılının ilk ayı zamlı olacak. Geç kalmadınız yani.

      Cevapla
    • Avatar
      Yayınlayan Levent ayvazoğlu Cevap olarak MS Haziran 17, 2023 at 2:43 pm

      Annesini oturtacağını açacağı davada ispat ederse sizin aleyhinizde tahliye kararı alabilir ama bu açıklaması elinizde mesaj gibi delil oluşturuyorsa davası reddedilir.

      Cevapla
    • Avatar
      Yayınlayan Murat Çelik Cevap olarak BATUHAN Haziran 27, 2023 at 8:04 pm

      Merhaba 01.07.2017 tarihinde ev sahibi ile sözleşme yaptık bugün %200 zam yapmak istiyor yapabilir mi 01.07.2023 tarihinde 6 yıl olmuş oluyor

      Cevapla
  • Avatar
    Yayınlayan Çağrı Canpolat Mayıs 31, 2023 at 1:50 pm

    Merhaba, Mevcut oturduğum konutta kiracı olarak 4. senemize gireceğim. Geçtiğimiz sene ülke koşulları göz önüne alındığında EFE-TÜFE zam oranları yüzde 40 civarındayken yüzde 70 zam yapıldı. 2023 senesinde devletin verdiği karara göre %25 zam yaparak ev sahibinin hesabına kirayı gönderdim. Fakat kendisi yaklaşık yüzde %125 lik bir kira zammı talep etmekte ve kabul edilmemesi durumunda konuta annesini yerleştireceğini ifade etmekte. Konuyla ilgili nasıl bir hukuki süreç takip edilebilir?

    Cevapla

Bir cevap yaz.